Asunnon myynti edessä?
Ammattilaisen ohjeet hinnan maksimoimiseksi

Kun asunnon myynti tulee ajankohtaiseksi, yksi ensimmäisistä päätöksistä on, myydäkö asunto itse tai välittäjän avustuksella. Myymällä ilman välittäjää, säästää välityspalkkion verran rahaa, jonka voi budjetoida vaikka uuden kodin sisustukseen - kuulostaa aika hyvältä, vai mitä? Toisaalta välittäjän avulla kauppa voi hoitua nopeammin, sujuvammin, ilman kommervenkkejä, ja saatetaan välttyä myös asunnon myyntiä hidastavilta sudenkuopilta.

Ollaan siis seuraavan kysymyksen äärellä: tulisiko valita edullisempi vaihtoehto ja nähdä itse vaivaa, vai helpottaa omaa elämää käyttämällä välittäjää? Asunnon myyminen on tarkkaa puuhaa, jossa on monta tarkkuutta vaativaa ja muistettavaa asiaa. Parhaan mahdollisen myyntihinnan saavuttaminen on varmasti jokaisella asunnon myyjällä se kaikkein tärkein päämäärä. Tässä kirjoituksessa kerron, kuinka sen saavuttamisessa voi onnistua.

Miten maksimoida asunnon myyntihinta?

1. Oikean pyyntihinnan määrittely

Oikea myyntihinta on yksi asuntokaupan tärkeimmistä asioista. Hinta pitäisi saada kerralla kohdalleen, sillä lähtökohtana on, että asunnot myydään pyydettyyn hintaan. Vaikka monesti kuulee tarjousten ja vastatarjousten sinkoilevan kaupan osapuolten välillä, on pyyntihinta tärkeää saada osumaan mahdollisimman lähelle asunnon todellista arvoa. Tähän on erittäin painava syy, kun lopullinen myyntihinta pyritään maksimoimaan: oikein määritelty hinta myynti-ilmoituksessa tuo asunnolle enemmän kyselyitä ja kiinnostuneita ostajia, mikä taas luo kilpailuasetelmaa kyselijöiden välille. Näin voidaan saavuttaa tilanne, jossa kiinnostuneet tarjoavat asunnosta kilpaa - vaikka kyseessä ei olisi varsinaisesti tarjouskauppa - ja ammattitaitoinen välittäjä osaa neuvotella hintaa ylöspäin.

Asunnon hintaa ei kannata missään nimessä siis määritellä mutu-tuntumalla. Huomioon kannattaa ottaa ainakin asunnon sijainti, koko ja kunto sekä alueen yleinen hintataso. Lisäksi voit tarkastella, miten alueen asuntojen hinnat ovat kehittyneet viime vuosina ja miten esimerkiksi tulevat liikenneyhteydet tai rakentamissuunnitelmat ehkä vaikuttavat asuntojen hintoihin. Hinnan määrittelyn voi tehdä itse, varmasti sinulla on tuntuma oman asuntosi arvosta ja osaat arvioida sitä alueen ja muiden tekijöiden perusteella, mutta se voi olla työlästä ja hankalaa. Välittäjän asiantuntemus auttaa tässä: he ovat erikoistuneet asuntojen hinnoitteluun ja heillä on siitä paljon kokemusta - ammattitaitoinen välittäjä osaa hinnoitella asunnon kerralla oikein.

2. Kohteen perusteellinen tunteminen - tiedä, mitä myyt!

Kun myy asuntoa itse, tuntee sen varmasti todella hyvin ja läpikotaisin - todennäköisesti asunto on vanha kotisi! Asuntokaupassa merkittävää ei kuitenkaan valitettavasti ole välttämättä se, että tiedät, mikä ovi narisee ja millä tavoin vessan lukkoa tulee vääntää. Tämän sijaan joudut hyvin todennäköisesti perehtymään myös sellaisiin asioihin, joita ei asukkaana tule ajatelleeksi. Potentiaaliset ostajat haluavat kuulla asunnon ja taloyhtiön teknisistä yksityiskohdista, taloyhtiön hallituksen toiminnasta ja suunnitelmista sekä asuinalueesta.

Asuntoa myydessä onkin tärkeää perehtyä oman asuntosi lisäksi perusteellisesti taloyhtiöösi, siis myös niihin seikkoihin, jotka eivät ole koskeneet sinua asukkaana - ne saattavat olla uudelle asukkaalle yllättävän merkityksellisiä. Etsi siis käsiisi asiakirjat, joista saat selville, onko taloyhtiössäsi jotain, mitä et ole huomannut, mitä remontteja on tehty ja mitä suunnitteilla ja miten pyykkitupaa käytetään. Jos haluat olla erityisen perusteellinen, voit jopa selvittää minkälaisia saunavuoroja ja parkkipaikkoja on vapaana.

Taloyhtiön lisäksi ympäristön tuntemus on tärkeää, jotta osaat kuvailla asuinaluetta potentiaalisen ostajan kannalta merkityksellisissä asioissa. Vaikka sinulla ei olisi lapsia, kannattaa tutustua siihen, millaiset palvelut alueesi tarjoaa lapsiperheille, tai vaikka et olisi itse innokas ulkoilija, selvittää vähän millaisia liikuntamahdollisuuksia alueelta löytyy. Myös alueen kaavoitukseen kannattaa tutustua huolella: ostajaa kiinnostaa todennäköisesti, minkälaisia rakennusprojekteja alueella aloitetaan sinä aikana, kun hän siellä asuu ja miten ne vaikuttavat hänen elämäänsä.

Taustatutkimus voi olla aikaa vievää salapoliisityötä, kaavoitustietoja ja isännöitsijäntodistusta lukiessa saat kulumaan kyllä aikaa, mutta se auttaa sinua asuntosi myynnissä hurjasti. Jos haluat varmistaa asuntosi myynnin parhaaseen hintaan, älä missaa tätä vaihetta!
3. Julkaise ilmoituksesi oikeaan aikaan

Ajoitus on myös asunnon myynnissä, kuten monessa muussakin asiassa, yksi tärkeimmistä seikoista. Ennen kuin julkaiset ilmoituksesi, varmista, että kaikki muu on valmista: kun asunnon myynti-ilmoitus julkaistaan, on sinun oltava valmis esittelemään asuntoa joskus vaikka samana päivänä! Jos julkaiset ilmoituksen ja lähdetkin saman tien viikonlopuksi mökille, löytävät ensimmäiset asunnosta kiinnostuneet hyvin todennäköisesti muita kiinnostavia asuntoja ennen kuin palaat näyttämään omaasi. Saatat menettää potentiaalisen ostajan jo tässä vaiheessa.

Välittäjänä huolehdin itse aina tarkkaan, että olen paikalla ilmoituksen julkaisun jälkeen ja että aikataulussa on riittävästi joustovaraa lähteä näyttämään asuntoa lyhyelläkin varoitusajalla - tämän lisäksi on tietenkin tärkeää, että joustavat näytöt ovat myös asunnon myyjälle mahdollisia. Et varmasti halua asuntosi jäävän kakkosvaihtoehdoksi, kun ostaja pääsee katsomaan toista asuntoa nopeammin! Asuntokaupoissa sekin, että sovit näytön parin päivän päähän ja ostaja ehtii käydä katsomassa vain yhtä asuntoa ennen omaasi, voi koitua kohtaloksi. Varmista myös, että olet varmasti tiiviisti puhelimen ja sähköpostin päässä, ettei lupaava yhteydenotto mene sivu suun.

Aikataulujen lisäksi on syytä varmistaa, että ennen ilmoituksen julkaisua olet suorittanut antaumuksella kohdan kaksi: perehtynyt asuntoon, taloyhtiöön ja asuinalueeseen, myös omien kiinnostuksen kohteidesi ulkopuolelta. Taustatyön merkitys konkretisoituu tässä: olet vaikka heti ilmoituksen julkaisuhetkellä valmis vastaamaan puhelimeen ja sähköposteihin, ottamaan kotiisi ensimmäisen asunnon katsojan ja vastaamaan hänen kysymyksiinsä. Myös vaihe, ennen ensimmäistäkään näyttöä on tärkeä: on hyvä varmistaa, että olet tavoitettavissa (pystytkö vastaamaan puhelimeen esimerkiksi työpäivän aikana?) ja valmis kertomaan asunnosta lisää jo ennen kuin potentiaalinen ostaja tulee asuntoa katsomaan. Missattu puhelu saattaa tarkoittaa, että ostaja ehtiikin löytää unelma-asuntonsa toisaalta. Niin, ja näyttöjä ennakoiden, varmista toki myös, että olet siivonnut!

4. Laadukkaat kuvat ja huolella laadittu esittelyteksti

Asunnon kuviin kannattaa panostaa. Ne tuovat asuntosi parhaat puolet esiin. Vaikka asuntosi olisi valtavan upea, saattavat epätarkat ja hämärät kuvat karkottaa kiinnostuneita ostajia, koska upeus ei välttämättä välity huolimattomasti otetuista kuvista. Ensimmäisenä asunto kannattaa siistiä edustavaksi ennen kuvien ottamista: pyykkikasat ja tavarapaljous eivät tee kodillesi oikeutta. Lisäksi kannattaa kiinnittää huomiota valaistukseen, siirrellä tarvittaessa lamppuja tai odottaa kirkasta päivää. Kameran kannattaa myös olla riittävän laadukas. Ammattivalokuvaajan palkkaamista ei myöskään kannata sulkea pois vaihtoehdoista: ammattimaisissa kiinteistönvälitysyrityksissä on usein oma valokuvaaja tai käytetään ammattikuvaajaa juuri korkealaatuisten kuvien varmistamiseksi.

Ilmoitus kannattaa muutenkin laatia huolella, ja panostaa aikaa ja vaivaa hyvän, kuvaavan ja selkeän esittelytekstin laatimiseen. Ylisanoihin ei kannata sortua, mutta elävää, kuvailevaa kieltä voi käyttää rohkeasti. Muista tuoda tärkeimmät ominaisuudet asunnosta, taloyhtiöstä ja ympäristöstä esille. Näin saat juuri oikeanlaisia yhteydenottoja: myyjänä sinua eivät hyödytä yhteydenotot ostajilta, jotka lisätietoja saatuaan toteavat, ettei asuntosi sovi heidän tarpeisiinsa. Pyri siis tarjoamaan kaikista olennaisin info ilmoituksessasi!

Monet kiinteistönvälittäjät käyttävät nykyään myös esittelyvideoita ja 3D-esittelyitä, eivätkä nämä itse myydessään ole mahdottomuus. Esimerkiksi jos olet päätynyt palkkaamaan ammattivalokuvaajan, voit tiedustella voisiko hän kuvata samalla laadukkaan 3D-esittelyn. Tässäkin on hyvä kiinnittää huomiota laatuun: ilmoitukseen ei kannata laittaa hataraa ja hämärää kännykkävideota vain siksi, että videota suositellaan.

Asuntokaupan sudenkuopat?

Esimerkiksi juridiset asiat, tarjousten ja asiakirjojen laadinta tuottavat usein hankaluuksia asunnon myyjille. Myyjä saattaa ottaa vastaan tarjouksen, joka ei olekaan sitova, tai eivät ole osanneet määritellä tarjouksesta vetäytymiselle sakkoa. Näin voidaan turhien tarjouksien lomassa menettää jopa todellinen ostaja. Lisäksi kauppakirjojen laadinnassa saatetaan tehdä virheitä, jotka ilmenevät ja kostautuvat vasta myöhemmin.

Myös erilaisten asiakirjojen tulkinnassa voi tulla virheitä, etenkin jos myyjä ei ole tottunut asunto- tai kiinteistökauppaan liittyvien asiakirjojen tarkasteluun. Tyypillinen tilanne kiinteistökaupassa on, että myyjä antaa vahingossa ostajalle väärää tietoa siitä, mitä tontille saa rakentaa ja paljonko rakennusoikeutta on jäljellä. Myös pinta-alatietojen ilmoittaminen on yleinen sudenkuoppa kiinteistökaupassa ja virheellisesti ilmoitetusta pinta-alasta saadaankin jälkikäteen aikaiseksi isoja riitoja.

Juurikin asiakirjojen tutkimisessa, kauppakirjojen laatimisessa ja lakipykälissä asunnon tai kiinteistön myyjän tulee olla todella tarkkana - ja vaikka kuinka tarkkaan käy kaikki paperit läpi, saattaa silti tulla virheitä, jos ei vaikka tunne riittävän hyvin asiakirjoissa yleisesti käytettyjä termejä ja ammattikieltä. Nämä sudenkuopat ovat erityisesti sellaisia, joissa kiinteistönvälittäjä on hyvin hyödyllinen ja auttaa ammattitaidollaan ja kokemuksellaan - välittäjänä joutuu selaamaan asuntokauppaan liittyviä papereita päivittäin ja ne ovatkin meille tuttua kauraa ja osaamme poimia niistä ne tärkeät tiedonjyväset.

Asunnon myyminen itse onnistuu kyllä, etenkin yllä listattuja kohtia noudattaen. Se kuitenkin syö paljon omaa aikaa ja vaivaa ja mahdolliset pienetkin mokat esimerkiksi asiakirjojen laadinnassa voivat tulla myöhemmin kalliiksi. Myyntiä miettiessä kannattaakin pohtia, onko itsellä riittävästi perehtyneisyyttä asunnon myyntiin tai motivaatiota perehtyä siihen lisää, sekä etenkin aikaa ja energiaa panostaa myyntiprosessiin.

Oletko myymässä asuntoa? Varaa ilmainen arviokäynti tai kysy lisää.
Muut blogipostit: