Kuolinpesän asunnon myynti
Kuolinpesällä tarkoitetaan kuolleen henkilön omaisuutta. Kuolinpesään kuuluu usein asunto, jonka myynnistä huolehtivat tarvittaessa kuolinpesän osakkaat. Usein asunnon myynti on järkevä ratkaisu perinnönjaon kannalta. Kuolinpesän asunnon myyntiin liittyy kuitenkin esimerkiksi erilaisia asiakirjoja, joiden hankinnasta ja laadinnasta on myydessä hyvä olla perillä.
Perunkirjoitus
Perunkirjoitus on ensimmäinen askel kuolinpesän asunnon myynnissä, sillä perunkirjoituksen avulla selvitetään vainajan omaisuuden laajuus ja velkojen määrä. Omaisuus jaotellaan yleensä eri lajeihin, kuten tilivaroihin ja irtaimistoon. Vainajan omistamien kiinteistöjen arvo merkitään perukirjaan erikseen. Velat on maksettava pois ja joskus omaisuutta joudutaan myymään velkojen maksamiseksi.

Perunkirjoituksessa selviää, voidaanko vainajan asunto myydä. Jos vainaja ei ole ollut naimisissa, voivat perilliset esteettä myydä asunnon. Leskellä taas on oikeus säilyttää jäämistö jakamattomana ja hänellä säilyy asuntoon ja irtaimistoon hallintaoikeus. Rintaperilliset voivat kuitenkin vaatia jäämistöä jaettavaksi tai vainaja on voinut testamentilla määritellä sen jakamista, esimerkiksi testamenttaamalla asunnon jollekin perillisistä. Lesken hallintaoikeus voi kuitenkin tässäkin tapauksessa säilyä, jos leski ei omista muuta kodiksi sopivaa asuntoa. Lesken hallintaoikeus voi jäädä voimaan, vaikka asunto myytäisiin.

Perunkirjoitus on järjestettävä kolmen kuukauden sisällä henkilön kuolemasta ja vasta kun perunkirjoitus on tehty, voidaan ryhtyä asunnon myyntiin.
"Myös perukirja ja sukuselvitys riittävät sen varmistamiseen, että osakkaat ovat oikeutettuja asunnon myyntiin, mutta maistraatin vahvistama perukirja on usein helpoin vaihtoehto sekä osakkaille että muille osapuolille, sillä virkatodistuksia voi olla suurikin määrä."
Ketkä ovat kuolinpesän osakkaita?
Perunkirjoituksessa määritellään myös kuolinpesän osakkaat, jotka selviävät perintökaaren ja testamentin mukaan. Kuolinpesän osakkaina ovat kaikki perilliset ja he päättävät kuolinpesää koskevista asioista. Yleinen käytäntö on, että osakkaat valitsevat joukostaan pesänhoitajan, joka toimii yhteydenpitäjänä osakkaiden ja esimerkiksi kiinteistönvälittäjän välillä. Kuolinpesän päätösten tulee olla yksimielisiä ja jos osakkaat eivät pääse toimenpiteistä yksimielisyyteen, voidaan nimittää myös ulkopuolinen pesänhoitaja, joka auttaa asioiden hoitamisessa.

Vainajasta tarvitaan katkeamaton sukuselvitys. Tämä onnistuu hakemalla virkatodistukset seurakunnasta tai maistraatista, johon vainaja on kuulunut. Näillä dokumenteilla todistetaan perillisten oikeus perintöön. Kuolinpesän ollessa asunnon myyjänä, esimerkiksi pankki on usein hyvin tarkka virkatodistusten tarkastamisessa varmistaakseen kuolinpesän oikeuden asunnon myyntiin, joten näissä kannattaa olla tarkkana.

Perukirja osakaslistoineen kannattaa vahvistaa maistraatissa, jolloin osakkaat tulee vielä tarkistettua ja maistraatti leimaa asiakirjan paikkansapitäväksi. Esimerkiksi kiinteistönvälittäjä ja pankki voivat silloin olla varmoja, että virkatodistukset ja sukuselvitykset on tehty asianmukaisesti ja tiedot kuolinpesän osakkaista pitävät paikkansa, eikä virkatodistuksia tarvitse enää pitää perukirjan liitteenä. Myös perukirja ja sukuselvitys riittävät sen varmistamiseen, että osakkaat ovat oikeutettuja asunnon myyntiin, mutta maistraatin vahvistama perukirja on usein helpoin vaihtoehto sekä osakkaille että muille osapuolille, sillä virkatodistuksia voi olla suurikin määrä.
Tarvitaanko muita asiakirjoja?
Joskus perukirjan lisäksi voidaan tarvita esimerkiksi avioehto tai testamentti omistussuhteiden selvittämiseksi. Lisäksi on mahdollista, että joku kuolinpesän osakkaista on kuollut ja tällöin tarvitaan myös hänen perukirjansa. Lakiosaperillisten lakiosista saatetaan tarvita lisäselvityksiä. Lakimies ja kiinteistönvälittäjä osaavat kertoa tapauskohtaisesti ylimääräisten selvitysten tarpeesta.

Kuolinpesän asunnon myynnissä on yleensä järkevää valtuuttaa yksi osakkaista toimimaan kuolinpesän puolesta. Tällöin muiden osakkaiden ei tarvitse olla henkilökohtaisesti läsnä esimerkiksi kaupantekotilaisuudessa. Muilta osakkailta tarvitaan tässä tilanteessa valtakirjat välitystoimeksiantoa ja asunnon myyntiä varten.

Lisäksi jos leski haluaa luovuttaa hallintaoikeutensa asuntoon ja vapauttaa asunnon kuolinpesän myytäväksi, on lesken suostumuksesta laadittava kirjallinen dokumentti.
Asunnon arvon arviointi, välitystoimeksianto ja kauppakirja
Jos kuolinpesän osakkaat ovat valtuuttaneet pesänhoitajan tai jonkun muun osakkaista hoitamaan asunnon myyntiä, tämä voi hoitaa asunnon hinta-arvion hankkimisen ja kiinteistönvälittäjän toimeksiannon.

Hinta-arvio asunnosta kannattaa pyytää kokeneelta kiinteistönvälittäjältä. Kun asunnon myyjänä on kuolinpesä hinta-arvion on tärkeää olla realistinen, ettei syntyisi ainakaan paljoa luovutusvoittoa tai -tappiota. Luovutusvoittoa verotetaan tässä tilanteessa hyvin ankarasti ja tappion käsittely taas voi olla monimutkaista ja työlästä.

Kun välitystoimeksianto on tehty, etenee asunnon myynti tavalliseen tapaan ja kiinteistönvälittäjään pitää yhteyttä valtuutettu henkilö tai pesänhoitaja. Kun ostaja asunnolle löytyy, kauppakirjaan merkitään kaikki kuolinpesän osakkaat, mutta allekirjoittajana voi olla ainoastaan valtuutettu osakas.
Onko sinulla tarvetta kuolinpesän asunnon myymiselle? Varaa ilmainen arviokäynti tästä.
Muut blogipostit: