Mikä ihmeen kaupanvahvistaja?
Kiinteistöä myydessään tai ostaessaan törmää usein henkilöön nimeltä kaupanvahvistaja - tai siihen, että häntä tarvitaan. Kuka oikein on tämä kaupanvahvistaja, mitä hän tekee ihmisten asuntokaupoissa ja mistä hänet löytää?

Kaupanvahvistaja varmistaa kiinteistökaupan laillisuuden

Yksinkertaisuudessaan kaupanvahvistaja varmistaa asuntokaupan laillisuuden. Hän on siis virkamies, joka tarkistaa, että kauppakirjat on laadittu lain vaatimalla tavalla. Hänen tehtävänään on olla tarkkasilmäinen ja katsastaa, että kauppakirjat sisältävät lain määrittelemät tarvittavat tiedot ja tarkistaa osapuolten henkilöllisyys. Hän tekee myös tarvittavat ilmoitukset kiinteistökaupasta maanmittauslaitokselle ja kunnalle.

Kaupanvahvistaja tulee myös kuokkimaan kirjoituspöydän ääreen: kaupanvahvistaja tarvitaan mukaan osapuolten allekirjoittaessa kauppakirjan. Tässä vaiheessa hän merkitsee luovutusasiakirjoihin - eli kauppakirjaan - todistuslausuman, johon kuuluu kauppakirjan allekirjoittaneiden nimet, allekirjoitusaika ja -paikka ja teksti, joka kertoo, että hän on ollut paikalla luovutustilaisuudessa ja hoitanut velvollisuutensa kaupanvahvistajana. Tämä on todella tärkeä osa kauppakirjaa, sillä ilman kaupanvahvistajan todistuslauselmaa asiakirja on mitätön, ja ilman pätevää, vahvistettua kauppakirjaa ostaja ei voi saada lainhuutoa uudelle kiinteistölleen.

Kaupanvahvistajan läsnäolo kannattaa hyödyntää myös kuuntelemalla hänen neuvojaan, tietäähän hän kiinteistökaupasta roolinsa puolesta aika paljon. Lainhuudon hakeminen voi olla seuraava askel kauppakirjojen allekirjoittamisen jälkeen ja tässä kaupanvahvistaja voi antaa ohjeita, kuinka edetä, mitä tulee ottaa huomioon ja mitä tietoja toimittaa minnekin. Itse annan vielä asiakkaille käyntikorttini kaupan vahvistettuani ja rohkaisen olemaan yhteydessä, jos kysymyksiä herää lainhuudon haussa tai jossakin muussa kauppaan liittyvässä.

Tämän lisäksi kaupanvahvistaja on eräänlainen ulkopuolinen tarkkailija, joka varmistaa, ettei kaupanteossa ole mitään epäoikeudenmukaista - esimerkiksi ketään osapuolista ei ole painostettu ostamaan tai myymään vastoin tahtoaan. Tämä onkin kaupanvahvistajan tärkein tehtävä - hän on reilun kaupankäynnin varmistaja.

Kaupanvahvistajan on myös pidettävä päiväkirjaa vahvistamistaan kaupoista ja talletettava itselleen kopiot jokaisesta vahvistamastaan luovutusasiakirjasta.

Kaupanvahvistajaa tarvitaan aina kun kiinteistön omistaja vaihtuu
Miten löydän kaupanvahvistajan?

Kaupanvahvistajana voivat toimia virkansa puolesta jotkut maanmittauslaitoksen tai esimerkiksi poliisin virkamiehet, kuten notaarit, henkikirjoittajat, poliisipäälliköt tai maanmittausinsinöörit. Muitakin kaupanvahvistajia on kuitenkin olemassa: kaupanvahvistajaksi voi ryhtyä esimerkiksi kiinteistönvälittäjä käräjäoikeuden tai maanmittauslaitoksen luvalla. Useimmissa kiinteistönvälitystoimistossa onkin 2-3 kaupanvahvistajaa - olen itsekin sekä kiinteistönvälittäjä että kaupanvahvistaja. Kaupanvahvistajaksi voi hakea henkilö, jolla on riittävä perehtyneisyys ja on täysi-ikäinen, mutta ei yli 68-vuotias. Lisäksi kaupanvahvistajaksi hyväksymiseen vaaditaan, että alueella on tarvetta uudelle kaupanvahvistajalle. Kuten sanottu, kiinteistönvälittäjä voi olla myös kaupanvahvistaja. Kuitenkaan siitä, että oma kiinteistönvälittäjä on myös kaupanvahvistaja, ei ole kaupanteossa suoraan hyötyä, sillä kaupanvahvistajan on oltava täysin puolueeton ja esteetön, eikä siis voi esimerkiksi vahvistaa kauppaa, jossa toimii itse kiinteistövälittäjänä tai on kaupan osapuoli. Yleensä tarvitessasi kaupanvahvistajaa helpoin tapa löytää sellainen on kuitenkin kysyä
asiasta välittäjältäsi: hän on työssään jatkuvasti tekemisissä kaupanvahvistusten kanssa ja tietää, miten edetä. Jos kaupat hoituvat ilman välittäjää tai on kyse vaikka kiinteistön lahjoituksesta, kaupanvahvistajalle voi soitella suoraan - minullekin tulee asiakkailta suoria yhteydenottoja, kun tarvitsevat kaupanvahvistajaa. Hyvä aloituspaikka kaupanvahvistajan
etsinnälle on maanmittauslaitoksen sivuilta löytyvä hakukone, jolla voi etsiä oman paikkakuntansa kaupanvahvistajia. Kaupanvahvistajaan kannattaa ottaa yhteyttä hyvissä ajoin, jo kauppakirjoja luonnostellessa. Kun toimii hyvissä ajoin, ehtii hyödyntää kaupanvahvistajan mahdolliset vinkit sopimuksen
yksityiskohdissa ja tehdä vielä muutoksia ennen lopullisen sopimuksen vahvistamista ja allekirjoittamista. Yleensä ensimmäisenä laaditaan esisopimus, joka tarkoittaa sitoutumista ryhtyä kiinteistökauppaan. Esisopimus on sitova, määrämuotoinen asiakirja, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa. Se tekee kiinteistökaupasta sitovan.
Mitä kaupanvahvistus maksaa?

Kaupanvahvistajan palkkio määräytyy valtion tekemän asetuksen mukaan ja on kauppaa kohden aina 120 euroa - hintavertailua ei siis tarvitse tässä asiassa tehdä! Toisinaan kaupanvahvistajalle maksetaan myös matkakulukorvauksia ja asiakirjakopiomaksuja. Yleensä kaupanvahvistajan palkkio maksetaan puoliksi myyjä- ja ostajaosapuolten välillä. Useimmiten ostaja- ja myyjäosapuolet maksavat kaupanvahvistajan kulut puoliksi. Huomion arvoista on myös, että kaupanvahvistajalle maksetaan paikan päällä käteisellä. Eli lompakko mukaan kun lähdet allekirjoittamaan kauppakirjaa!
Mitä muuta ottaa huomioon kaupanvahvistuksessa?

Kaupanvahvistajana varmistan aina, että kauppakirja täyttää lain määräykset ja lähetän kommenttini ja korjaustarpeet asiakkaalle ennen kaupantekoa. Tämän lisäksi luen sopimuksen huolella läpi ja saatan myös antaa ehdotuksia esimerkiksi parhaista kirjaustavoista ja käytännöistä. Asiakkaana kannattaa kuitenkin muistaa, että kaupanvahvistajan velvollisuus on vain tarkistaa asiakirjojen lainmukaisuus, ei neuvoa esimerkiksi kaupan ehdoissa. Itse neuvon mielelläni kaikessa sopimukseen liittyvässä ja käytän aikaa myös siihen, että ehdotan muutoksia, jos huomaan jonkun kohdan sopimuksessa olevan “hullusti”. Kaikki kaupanvahvistajat eivät kuitenkaan välttämättä tähän panosta. Jos siis esimerkiksi kaupan ehdoissa on kirjattu jokin yksityiskohta huolimattomasti, ei kaupanvahvistaja ole vastuussa tästä, ellei yksityiskohta ole ristiriidassa maakaaren määräysten kanssa. Siihen, että kaupanvahvistaja tarkistaa sopimuksesta muuta kuin laillisuuden, ei kannata siis pitää itsestäänselvyytenä, mutta neuvoa voi aina kysyä.

Etsitkö kaupanvahvistajaa? Varaa aika tai kysy lisää.
Muut blogipostit: