Myyjän ja ostajan vastuut asuntokaupassa
Asuntokaupassa sekä myyjällä että ostajalla on vastuita, joihin jokaisen asuntokauppaa suunnittelevan on hyvä perehtyä etukäteen. Asunto-osakkeiden kauppaa säätelee asuntokauppalaki, johon kaupan osapuolten vastuut perustuvat. Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä tuntee asuntokauppalain perusteellisesti ja on sekä asunnon myyjälle että ostajalle verraton apu ja tuki vastuiden selvittämisessä ja sen varmistamisessa, että kauppa sujuu lain mukaan oikein.

Myyjällä on tiedonantovelvollisuus

Asunnon myyjän tärkein velvollisuus on antaa ostajalle kaikki oleellinen ja mahdollisesti ostopäätökseen vaikuttava tieto myyntikohteesta. Myös asunnossa mahdolliset olevat viat ja virheet on kerrottava avoimesti ostajalle – nämä voivat vaikuttaa ostopäätökseen ja siksi niiden kertominen ostajalle kuuluu myyjän tiedonantovelvollisuuteen.

Tiedonantovelvollisuuden hoitamisessa on oltava hyvin huolellinen, ja kiinteistönvälittäjän käyttö onkin usein isoksi avuksi asunnon myyjälle. Osaava välittäjä osaa kysyä myyjältä kysymykset, joiden avulla kaikki asunnon oleelliset ominaisuudet, tiedot ja mahdolliset virheet tulevat huomatuksi. Ammattitaitoinen välittäjä tietää, mitkä asiat kuuluvat tiedonantovelvollisuuteen ja millaisia oleellisia virheitä asunnoista voi löytyä.

Asunnon tietojen kertomisessa on hyvä olla mieluummin liian perusteellinen, kuin turhan ylimalkainen. Jos asunto tulee myydyksi niin, ettei myyjä ole täyttänyt tiedonantovelvollisuuttaan riittävän hyvin, voi hän joutua korvausvelvolliseksi tai jopa purkamaan kaupan virheiden ilmetessä.
"Myyjä on vastuussa kaikesta tiedosta, jonka on ostajalle antanut ja vastuussa siis myös siitä, jos hänen antamansa tiedot osoittautuvat vääriksi."
Mahdolliset virheet asunnossa tai asuntokaupassa

Kuten mainittu, myyjän kannattaa olla erityisen tarkka asunnon ominaisuuksien ja virheiden ilmoittamisessa ostajalle - millaisia virheitä asunnossa sitten voi olla ja mihin tulee kiinnittää erityistä huomiota?

Pienet näkyvät vauriot asunnossa, kuten esimerkiksi kolhut ja naarmut lattiassa tai kiinteissä kalusteissa ostaja voi itse havaita, eikä niitä tarvitse jokaista erikseen osoittaa. Asunnon markkinoinnissa ja esittelyssä ei kuitenkaan kannata yrittää esittää asuntoa parempikuntoisena kuin se on, vaan harhaanjohtava kuvailu voi tuottaa myyjälle harmia joko kaupanteon vaikeutumisena tai jopa korvausvelvollisuutena kaupan teon jälkeen. Jos esimerkiksi lattia vaatii hiontaa tai keittiön kaapistot ovat vaihtokunnossa, on asunnon kuntoa syytä kuvailla jo markkinointiesitteessä tyydyttäväksi hyvän sijaan. Tämän kaltainen asunnon kunnon tai varustelun kuvailuun liittyvä virhe on nimeltään laatuvirhe. Asunnon virheitä ei siis kannata yrittää peitellä tai piilotella, vaan pyrkiä antamaan asunnon kunnosta mahdollisimman totuudenmukainen kuva.

Myyjän on kerrottava ostajalle myös kaikki taloyhtiöstä saamansa tieto. Isännöitsijäntodistus kannattaa siis lukea huolella läpi ja kertoa ostajalle myös esimerkiksi suunnitteilla olevista remonteista, jotka voivat nostaa yhtiövastiketta. Jos myyjä antaa väärän tai epäselvän tiedon esimerkiksi vastikkeiden määräytymisestä tai taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta, voi olla kyse taloudellisesta virheestä. Taloyhtiön asioiden selvittäminen ennen asunnon myyntiä on tärkeää.

Lisäksi asuntokaupassa voi tapahtua niin sanottu oikeudellinen virhe. Tämä voi tapahtua tilanteessa, jossa jollain muulla kuin myyjällä on jokin oikeus myytävään asuntoon, esimerkiksi hallintaoikeus, eikä myyjä kerro tästä ostajalle. Oikeudellisen virheen sattuessa myyjä ei ole aina ollut tietoinen ulkopuolisen oikeudesta asuntoon: tästä syystä onkin tärkeää selvittää asunnon omistus- ja kaikki muut mahdolliset oikeudet tarkkaan ennen kaupantekoa.

Myyjä on vastuussa kaikesta tiedosta, jonka on ostajalle antanut ja vastuussa siis myös siitä, jos hänen antamansa tiedot osoittautuvat vääriksi. Jos myyjä on huolimattomuuttaan antanut ostajalle väärää tietoa, voi hän joutua tarjoamaan ostajalle hinnanalennusta tai kaupan purkua. Jos taas ilmenee, että virheelliset tiedot johtuvat isännöitsijäntodistuksen virheistä, voi myyjä vaatia taloyhtiöltä korvausta hinnanalennuksesta, jonka joutuu ostajalle antamaan.
Piilevät virheet

Myytävässä asunnossa voi ilmetä virheitä vasta kaupanteon jälkeenkin. Jos kyseessä on virhe, jonka olemassaolosta myyjä ei ole tiennyt, ja jota ostaja ei ole voinut havaita ennen kaupantekoa, on kyseessä piilevä, tai toiselta nimeltään salainen virhe. Jotta myyjä olisi vastuussa virheestä, tulee sen kuitenkin olla merkittävä, esimerkiksi kosteusongelma, joka on jo ollut olemassa ennen kaupantekoa, mutta ilmenee vasta uuden omistajan muuttaessa asuntoon. Piilevän virheen merkittävyys on kuitenkin usein tulkinnanvaraista ja siihen vaikuttaa myös esimerkiksi talon ikä: mitä vanhempi talo, sitä enemmän siinä voidaan olettaa olevan esimerkiksi kulumisesta johtuvia virheitä ja korjaustarpeita.

Ostajalla on asunto-osakkeen kaupassa kahden vuoden ja kiinteistön kaupassa viiden vuoden valitusaika piilevistä virheistä, mutta virheestä tulee kuitenkin reklamoida myyjälle kohtuullisessa ajassa sen ilmenemisestä. Oikeustapauksissa kohtuulliseksi ajaksi on katsottu 4-5 kuukautta. Kohtuullisen ajan voidaan katsoa olevan useiden kuukausien mittainen, sillä esimerkiksi kosteusongelmien toteaminen ja tutkiminen voi olla pitkä prosessi.

Piilevien virheiden osalta on hyvä myös muistaa, että taloyhtiö on vastuussa talon rakenteista, asunto-osakkeen omistaja taas pinnoista. Jos piilevänä virheenä siis ilmenee esimerkiksi kosteusongelma, voi olla, että ostajan on vaadittava vahingon korjaamista taloyhtiötä, ei myyjältä.
"Välittäjä kantaa myös ison osan vastuusta, sillä häntäkin koskee välittämissään asuntokaupoissa laaja selonottovelvollisuus..."
Virheiden seurauksena voi olla hinnanalennus tai kaupan purku

Asuntokaupan virheen yleisin seuraus on hinnanalennus, jota ostaja voi vaatia myyjältä virheen tullessa ilmi. Myytäessä uutta asuntoa myyjänä voi olla talon rakennuttanut yritys ja tällöin ostaja voi myös vaatia myyjää korjaamaan huomaansa vian, jos se liittyy esimerkiksi asunnon varusteluun. Talon rakenteissa olevan piilevän virheen tapauksessa virheen tai vian voi korjata taloyhtiö.

Käytetyn asunnon kaupassa taas virheiden korjaaminen ei yleensä ole mahdollista, vaan hinnanalennus on ainoa korvausvaihtoehto. Hinnanalennuksen määrää ei ole määritelty laissa, mutta kuluttajaviranomaisen suosituksen mukaan sen tulee olla realistinen. Hinnanalennus vastaa harvoin täysin virheen korjauskustannuksia: usein asunnon virheellinen yksityiskohta korjataan uutta vastaavaan kuntoon, mitä se ei yleensä käytetyssä asunnossa kaupantekohetkellä olisi ollut ilman virhettäkään.

Harvinaisempi seuraus virheestä on kaupan purkaminen. Kaupan purkua ei voi tehdä kevein perustein, vaan ensisijainen korvausvaihtoehto on hinnanalennus. Jos virhe ei ole merkittävä tai se on korjattavissa, kaupan purku ei yleensä tule kyseeseen. Ensisijainen menettelytapa virheiden ilmetessä on neuvotella sopiva korvaus myyjän ja ostajan kesken ja vain hyvin vakavan tai olennaisen virheen ollessa kyseessä päädytään kaupan purkuun. Kaupan purkuun voi johtaa esimerkiksi oikeudellinen virhe, jossa ostaja menettää asunnon omistusoikeuden sen todelliselle omistajalle tai jonkin oikeuden haltijalle. Taloudelliset ja laadulliset virheet taas korvataan yleensä hinnanalennuksella.

Virheiden ja niiden seurausten välttäminen onnistuu parhaiten olemalla asuntokaupassa huolellinen ja rehellinen. Mitään epämiellyttäviäkään tietoja asunnosta tai taloyhtiöstä ei kannata yrittää jättää kertomatta, sillä ne tulevat useimmiten ennemmin tai myöhemmin esille. Ammattitaitoinen ja kokenut kiinteistönvälittäjä osaa neuvoa siinä, mitä kaikkea myyjän on kerrottava ostajalle ja mistä asioista kannattaa ottaa selvää. Välittäjä kantaa myös ison osan vastuusta, sillä häntäkin koskee välittämissään asuntokaupoissa laaja selonottovelvollisuus, mikä tarkoittaa, ettei hänkään voi jättää olennaisia tietoja selvittämättä tai kertomatta.
Ostajalla on tarkastusvelvollisuus

Ostajalla on asuntokaupassa myös omat velvollisuutensa. Siinä, missä myyjällä ja välittäjällä on tiedonanto ja -selonottovelvollisuutensa, on ostaja puolestaan velvollinen tarkastamaan kaupan kohteena olevan asunnon huolellisesti. Tarkastusvelvollisuuteen kuuluu normaalilla huolellisuudella havaittavissa olevat asunnon virheet. Tarkastusvelvollisuutensa vuoksi ostaja ei siis voi vaatia korvausta esimerkiksi siitä, ettei huomannut keittiön vaativan uudistusta tai parketin hiontaa.

Ostajan tarkastusvelvollisuuden ei voida katsoa olevan myyjän tiedonantovelvollisuutta suurempi, eikä se ei ulotu esimerkiksi piilossa oleviin rakenteisiin. Myyjällä kuitenkin on velvollisuus kertoa myös esimerkiksi piilossa oleviin rakenteisiin liittyvistä tiedossaan olevista virheistä.

Jos kauppa on jo solmittu, on ostajan virheen havaitessaan reklamoitava viipymättä ja esitettävä myyjälle korvausvaatimus. Nämä ostajan on suositeltavaa tehdä kirjallisesti epäselvyyksien välttämiseksi. Jos ostaja ei reagoi virheeseen kohtuullisessa ajassa, vapautuu myyjä korvausvastuusta. Lisäksi reklamointitilanteessa myyjän on hyvä tarkistaa virheet itse, eikä vain luottaa ostajan sanaan: tämä menettely auttaa myös välttymään epäselvyyksiltä ja korvaussummaa on helpompi arvioida, kun molemmat osapuolet ovat nähneet virheen itse.

Asunnon myynti on aina parasta hoitaa ammattimaisen välitysliikkeen kautta. Tällöin myyjän tiedonantovelvollisuutta on jakamassa myös kiinteistönvälittäjä. Välittäjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus on yhtä laaja kuin myyjällä ja ammattitaitoinen välittäjä osaa kokemuksensa ja koulutuksensa ansiosta hyvin seikkaperäisesti selvittää ja kysyä myyjältä asiat, jotka tiedonantovelvollisuuteen kuuluvat. Välitysliikkeen avulla myyjä välttää helpommin isoimmat asunnon myyntiin liittyvät sudenkuopat.



Onko sinulla tarvetta asunnon myymiselle? Varaa ilmainen arviokäynti tästä.
Muut blogipostit: