Uuden asuntosijoittajan checklist
Sijoitusasunnon osto tulee monelle mieleen, kun oma koti on ostettu tai kun uralla etenemisen myötä säästöön alkaa jäädä mukavasti rahaa. Myös perheen perustaminen voi saada pohtimaan tulevaisuuden turvaa sijoitusten muodossa, ja pian mieleen voivat hiipiä jo eläkesuunnitelmat.

Asuntosijoittaminen on ajankohtaista monessa eri elämäntilanteessa, ja usein hyvä ja riskitön vaihtoehto varallisuuden kerryttämiseen. Hyvin valittu sijoitusasunto tuottaa jatkuvasti rahaa vuokratuloina. Kun asunnon valitsee oikein ja oikeasta paikasta, sen vuokraaminen ja myynti ei tuota ongelmia, eikä sijoittaja jää tappiolle. Varmista, että huomioit seuraavat asiat ennen sijoitusasunnon ostamista, ja menestyksesi on taattu!
Arvioi, paljonko olet valmis sijoittamaan asuntoon
Asuntoon sijoitettavaa summaa kannattaa ryhtyä miettimään alkuun sen mukaan, millaiseen asuntoon omat säästöt riittävät. Velkarahan hyödyntäminen asuntosijoittamisessa on yleistä, sillä harvalla on säästössä koko asunnon hintaa. Kun olet tarkistanut säästötilisi summan, kannattaakin suunnata pankkiin keskustelemaan sijoitusasuntolainasta.

Pankit myöntävät lainaa sijoitusasuntoon hyväksyen 60-70% asunnon arvosta vakuudeksi. Sijoittajalle jää siis 30-40% hinnasta itse maksettavaksi. Tämän voi joko maksaa säästöillä tai osoittaa lisävakuudeksi muuta omaisuutta - esimerkiksi oman kodin. Omasta kodista olet ehkä jo maksanut lainaa pois hyvän siivun ja asunnon arvokin on jo vuosien varrella noussut. Pyydä osaavalta kiinteistövälittäjältä arvio kotisi ajantasaisesta arvosta lainaneuvotteluja varten.
"Jos lainaerät ja muut kulut näyttävät olevan selvästi suuremmat, kuin asunnosta mahdollisesti saatavat vuokratulot, kannattaa muuttaa suunnitelmaa."
Ota laskelmiin mukaan myös taloutesi muut menot
Sijoitettavaa summaa pohtiessa kannattaa myös ottaa huomioon se, millaisiksi lainan kulut muodostuvat. Huomioon on otettava sekä lainan lyhennyserä että korot ja muut mahdolliset maksut. Saathan hoidettua lainan säännölliset kustannukset? Lainan voi saada joustavalla tai kiinteällä kuukausierällä, joista kiinteä on ennakoitavampi vaihtoehto, mutta joustavan valitessaan taas voi hyötyä muista lainaehdoista.

Mieti myös, miten sijoitus vaikuttaa taloutesi kokonaisuuteen. Onko sinulla muita lainoja ja säännöllisiä kuluja? Pidäthän huolen, etteivät sijoitusasunnon kulut vie talouttasi liian tiukille ja rahaa jää myös jokapäiväisen arjen pyörittämiseen.

Tässä kohtaa kannattaa myös vilkaista vähän, millainen vuokrataso on alueella, josta olet harkinnut sijoitusasunnon ostamista. Näin sinulla on jo valmiiksi mielessä kuva siitä, millaista tuottoa asunnostasi kuukausittain saat. Tämän tuoton kannattaa kattaa vähintään asuntolainasi kustannukset ja asunnon vastikkeet. Jos lainaerät ja muut kulut näyttävät olevan selvästi suuremmat, kuin asunnosta mahdollisesti saatavat vuokratulot, kannattaa muuttaa suunnitelmaa. Sijoitusasunnon on kuitenkin pitkällä tähtäimellä tarkoitus tuottaa sinulle rahaa, ei viedä sitä.

Sijoitussummaa ja asunnon jatkuvia menoja ja tuloja miettiessä voi myös olla hyvä konsultoida kiinteistönvälittäjää ja pyytää arviota alueen hintakehityksestä tulevina vuosina. Näin pystyt myös arvioimaan, paljonko jäisit suurin piirtein voitolle myydessäsi asunnon myöhemmin, ja suhteuttamaan budjettiasi tähän arvioon.
Entä jos vuokratulo jää yhdeltä tai useammalta kuukaudelta saamatta?
Kun laskin on esillä, kannattaa tuotot ja menot kokeilla laskea kuukausitason lisäksi myös niin, että vuoteen jäisikin yksi kuukausi, jolloin asunnossa ei ole vuokralaista. Riittävätkö rahat silloin? Jos asunnon sijainti ja kunto on hyvä, ei tyhjiä kuukausia välttämättä tule, mutta niihin on kaiken varalta hyvä varautua. Joskus vuokralainen lähtee asunnosta esimerkiksi hankalaan aikaan vuodesta, eikä uutta heti löydykään.

Kun olet ottanut huomioon kaikki edellä mainitut seikat ja sijoitettavan summan kokoluokka on suurin piirtein tiedossa, kannattaa ryhtyä selaamaan asuntojen myynti-ilmoituksia ja pohtimaan ensimmäisen sijoitusasunnon sijaintia.
Ota sijainnin valinnassa huomioon vuokra-asuntojen kysyntä
Sijoitusasunto laitetaan yleensä vuokralle. Näin asunto tuottaa rahaa jatkuvasti ja vuokrasummalla voidaan kattaa asunnon kuluja ja lyhentää lainaa. Vuokran tulisi olla riittävän suuri kattamaan kaikki asunnon kuukausittaiset kulut: kaikki vastikkeet, lainan lyhennykset ja korot. Kun tiedät millaisella lyhennyserällä ja korolla voisit saada pankistasi lainan, voit arvoida, kuinka suurta vuokraa sinun olisi tarpeen pyytää sijoitusasunnostasi.

Sijainti tulee pohdittavaksi tässä vaiheessa. Miltä alueelta asunto kannattaa ostaa, jotta se on helppo vuokrata ja siitä voi pyytää sopivan suuruista vuokraa? Vuokra-asuntosivustot ja kiinteistönvälitystoimistot ovat hyviä lähteitä lähteä selvittämään ja vertailemaan eri alueiden vuokratasoja.

Yleinen ohje on ostaa sijoitusasunto mahdollisimman läheltä keskustaa. Vuokra-asunnon etsijät yrittävät yleensä päästä asumaan keskustan lähistölle ja siellä asuntojen kysyntä onkin usein kiivainta. Toinen vaihtoehto on suunnata hyvien liikenneyhteyksien päähän keskustasta tai muuten suosituille asuinalueille.

Eräs hyödyllinen neuvo on etsiä sijoitusasuntoa läheltä koulua, mielellään korkea-asteen oppilaitosta. Opiskelijat muuttavat usein toiselle paikkakunnalle ja vuokraavat sieltä itselleen asunnon. Koulujen lähimaastot ovat siis vuokraamisen kannalta erittäin hyviä aluevalintoja ja vuokralaisia on usein jonoksi asti. Opiskelijoille vuokratessa on kuitenkin syytä ottaa huomioon, että vuokralaiset voivat vaihtua usein ja kesäkuukausina asunto voi joskus olla vaarassa jäädä tyhjilleen.
"Vaikka asunto on yleensä aina varma sijoitus, kaupungistumiskehityksen myötä syrjäseuduilla asuntojen hinnat laskevat, kun muuttoliike suuntautuu lähinnä pois pieniltä paikkakunnilta ja kohti isompia kasvukeskuksia."
Arvonnousua sijainnilla
Pelkkä vuokra ei vielä kerrytä asuntosijoittajan omaisuutta radikaalisti, vaan asuntosijoittaja haluaa sijoituksestaan tuottoa myös sen myydessään. Tähän arvonnousuun vaikuttaa merkittävästi asunnon sijainti.

Usein sijoitusasunto ostetaan omilta kotikulmilta. Tämä onkin ihan viisasta: paikallistuntemus auttaa sijoittajaa valitsemaan hyvän alueen. Lisäksi lähellä on helppo käydä vaikka useammassa näytössä ennen ostopäätöksen tekemistä ja vertailla näin asuntoja tehokkaammin. Joskus voi kuitenkin olla hyvä laajentaa perspektiiviä, etenkin jos asuu pienellä paikkakunnalla.

Hyvä nyrkkisääntö sijoitusasunnon sijaintiin on, että on parempi ostaa isommasta kaupungista kuin pikkupaikkakunnalta. Vaikka asunto on yleensä aina varma sijoitus, kaupungistumiskehityksen myötä syrjäseuduilla asuntojen hinnat laskevat, kun muuttoliike suuntautuu lähinnä pois pieniltä paikkakunnilta ja kohti isompia kasvukeskuksia. Siksi on varminta ostaa sijoitusasunto mieluummin isosta kaupungista.

Toinen vinkki on suunnata asuntokaupoille julkisen liikenteen varrelle. Tämä koskee erityisesti pääkaupunkiseutua, missä asuntojen hinnat nousevat erityisesti alueilla, jotka ovat metron, lähijunan tai runkolinjabussien reittien varrella. Paras sijoitus on ostaa asunto paikasta, johon ollaan suunnittelemassa uutta tehokasta julkista liikenneyhteyttä - asuntojen hinnat ovat ostohetkellä kohtuullisella tasolla, mutta uuden liikenneyhteyden ansiosta hinnat nousevat hyvin todennäköisesti nopeammin ja korkeammiksi kuin muualla ympäristössä.

Asuntosijoittajan unelma olisi omistaa kristallipallo, josta näkisi, millä alueilla asuntojen hinnat tulevat tulevina vuosina ja vuosikymmeninä eniten nousemaan. Onnekkaita ovat olleet esimerkiksi ne asuntosijoittajat, jotka ostivat muutama vuosikymmen sitten sijoitusasunnon Helsingin Kalliosta, jossa hinnat ovat kivunneet hurjaa vauhtia alueen suosion kasvaessa.

Kiinteistönvälittäjät ovat ammattilaisia asuntojen hintojen arvioinnissa, ja vaikka hekään eivät näe tulevaisuuteen, he ovat ehkäpä parhaita ennustamaan, mitkä alueet ovat asuntosijoittajalle otollisimpia. Siksi asuntosijoittajan onkin hyvä kääntyä oman alueensa tuntevan ammattitaitoisen välittäjän puoleen ensimmäisen sijoitusasuntonsa oston tullessa ajankohtaiseksi.
Tutustu taloyhtiöön huolella
Sijoittaessa asuntoon, josta on tarkoitus saada tuottoa, taloyhtiön asioiden hoito on tärkeässä roolissa. Tutustu siis huolella esimerkiksi taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmaan. Huolellisesti laadittu suunnitelma kertoo vastuullisesta yhtiöstä, jossa asiat hoidetaan ajallaan ja järkevästi.

Pahimmassa tapauksessa huolimaton suunnittelu kostautuu yllättävinä menoerinä ja kalliina remontteina. Hyvin hoidetussa yhtiössä taas remontit suunnitellaan etukäteen kilpailuttaen palveluntarjoajat ja tavarantoimittajat, ja ylimääräisiltä kuluilta vältytään.
"Pientä pintaremonttia, joka tekee asunnosta viihtyisämmän ja parantaa vuokralaisen asuinmukavuutta, voi hyvällä suunnittelulla tehdä hyvinkin kustannustehokkaasti."
Arvioi vielä, mitä remontteja tulet itse tekemään
Jos sijoituskohde on vähänkin vanhempi, kannattaa ottaa huomioon, mitä remontteja ja parannuksia asuntoon on tehtävä vuosien varrella. Taloyhtiön vastuulla ovat suuremmat, koko yhtiötä koskevat kunnostustyöt, kuten putkiremontti, jonka yhteydessä kunnostetaan myös esimerkiksi asuntojen kylpyhuoneet. Joskus kuitenkin on syytä itsekin ehostaa asuntoa ja parannusten kustannuksiin on syytä varautua jo sijoitusta suunniteltaessa.

Sijoitusasunnon remontoiminen kannattaa kahdesta syystä. Ensinnäkin remontoitu asunto on helpompi vuokrata ja siitä voi pyytää vähän enemmän vuokraa, kuin remontoimattomasta. Moni vuokralainen voi olla valmis maksamaan vähän enemmän asunnosta, jonka pintamateriaalit on uusittu vastikään ja jonka kodinkoneet, kuten liesi ja jääkaappi, ovat modernit ja käytännölliset.

Toinen syy remontoida sijoitusasuntoa on arvonnousu. Huolellinen remontti muutama vuosi ennen asunnon myyntiin laittamista voi olla hyvä ratkaisu ja nostaa asunnon myyntihintaa.

Molemmissa tilanteissa asuntosijoittajan kannattaa kuitenkin laskea tarkasti, paljonko asunnon remontointiin kannattaa laittaa rahaa, jotta sijoitus on edelleen kannattava. Sijoitusasuntoon voi riittää pintapuolisempi remontointi kuin esimerkiksi omaan kotiin. Pientä pintaremonttia, joka tekee asunnosta viihtyisämmän ja parantaa vuokralaisen asumismukavuutta, voi hyvällä suunnittelulla tehdä hyvinkin kustannustehokkaasti.

Myös jotkut vuokralaiset ovat halukkaita tekemään itse pieniä parannustöitä asuntoonsa. Vuokralaisen ideoita kannattaakin kuunnella ja tarjota vuokralaiselle mahdollisuutta parannella itse kotiaan kustantaen vuokranantajana vain materiaalit. Työn jälkeä on toki tällöin syytä seurata ja varmistaa, että esimerkiksi kodinkoneiden asennukset teetetään asianmukaisesti.
Jos remontit kuulostavat työläiltä, harkitse uudiskohdetta
Jos haluaa päästä sekä taloyhtiön että asunnon remonttien suhteen helpolla, paras vaihtoehto on harkita uudiskohteen ostamista sijoitusasunnoksi. Uudiskohteissa omistaja pääsee yleensä pitkän aikaa hyvin helpolla. Isoja remontteja ei ole vielä näköpiirissä, eikä asunnossa tarvitse tehdä korjauksia tai uusia kodinkoneita vielä pitkään aikaan.



Onko sinulla tarvetta asunnon myymiselle? Varaa ilmainen arviokäynti tästä.
Muut blogipostit: