Uudiskohteen ostaminen
Uudiskohteen ostamiseen liittyy paljon hyviä puolia, mutta myös seikkoja, jotka poikkeavat käytetyn asunnon ostosta ja jotka ostajan on hyvä ottaa huomioon. Etenkin pääkaupunkiseudulla uudiskohteita valmistuu tällä hetkellä paljon, kun uusia asuinalueita rakennetaan ahkerasti.
Mikä on uudiskohde?

Uudiskohteina puhutaan sekä suunnitteilla että rakenteilla olevista kohteista. Lisäksi uudiskohteita ovat jo valmistuneet uudet asunnot. Kohteet voivat tulla myyntiin jo ennen kuin rakentaminen aloitetaan - tällöin ne tulevat ennakkomarkkinointiin ja asunnon voi varata havainnekuvien ja pohjapiirrosten perusteella. Ostajan kannalta on luonnollisesti mukavaa päästä ennen ostopäätöstä katsomaan jo valmista tai lähes valmista asuntoa, kävelemään rappukäytävään ja itse asuntoon ja nähdä esimerkiksi, miten huonekalut sopivat uuteen mahdolliseen kotiin, mutta ennakkomarkkinoinnissa olevissa kohteissa taloa ei aina ole vielä olemassa. Jo valmiiksi rakennetussa tai rakenteilla olevassa talossa tilanne on toinen. Koska kohteita kuitenkin markkinoidaan jo suunnitteluvaiheessa, kannattaa näitä ennakkomarkkinoinnissa olevia taloja pitää silmällä: suosituilla alueilla suunnitellut uudiskohteet varataan nopeasti ennakkomarkkinoinnin alettua.

Jos haluaa olla mahdollisimman nopea ja päästä valitsemaan asuntoaan ensimmäisenä ennakkomarkkinointiin tulevista kohteista, kannattaa hyödyntää alueellasi toimivan kiinteistönvälittäjän apua. Välittäjät saavat usein tietää suunnitteilla olevista taloprojekteista ensimmäisenä, sillä rakennuttajat hyödyntävät heidän ammattitaitoaan asuntojen hinnoittelussa ennen ennakkomarkkinoinnin aloittamista. Lisäksi kannattaa liittyä rakennusliikkeiden postituslistoille, joilla he ilmoittavat oman asiakasrekisterinsä asiakkaille kohteista ennen julkisen markkinoinnin aloittamista.
Uudiskohde on räätälöitävissä

Uudessa talossa kaikki on aivan uutta ja priimakunnossa, ja isot remontit ja korjaukset siintävät vasta kaukana tulevaisuudessa. Uudiskohde onkin tältä kannalta huoleton koti. Vielä rakennusvaiheessa olevan asunnon ostamisen toinen hyvä puoli on se, että sitä voi päästä räätälöimään oman makunsa mukaiseksi.

Yleensä suunnittelu- tai rakennusvaiheessa olevan uudiskohteen kauppahintaan kuuluvat tietyt pintamateriaali- ja värivaihtoehdot, joista ostaja pääsee valitsemaan itselleen mieluisimmat. Vaikuttamaan voi päästä esimerkiksi kaakeleihin, tasoihin ja kaapistoihin sekä lattiamateriaaleihin. Vaihtoehdot voivat olla joko joukko yksittäisiä vaihtoehtoja tai muutama erilainen varustelukokonaisuus, joista ostaja pääsee valitsemaan. Näiden kauppahintaan kuuluvien varusteiden lisäksi rakennuttaja voi tarjota erilaisia lisämaksullisia ominaisuuksia ja varusteita.

Rakennusaikataulun puitteissa ostaja voi lisäksi tehdä asuntoon muitakin muutostöitä, jos rakennuttajan antamat vaihtoehdot eivät riitä ostajan mieltymysten, tarpeiden tai toiveiden täyttämiseen - uudiskohde mahdollistaa paljon räätälöintiä! Ostaja voi toivoa esimerkiksi ylimääräisiä sähköpistokkeita omien käyttötarpeidensa mukaan, tai vaikka perusvaihtoehtoja korkealaatuisempia pintamateriaaleja. Uudiskohde sopii räätälöitävyytensä vuoksi myös ostajalle, joka tarvitsee esimerkiksi esteettömyysominaisuuksia, kuten madallettuja kynnyksiä ja tukikaiteita. Myös pohjaratkaisuun voi päästä vaikuttamaan, kun esittää toiveensa ajoissa. Uudiskohteessa tällaisten räätälöityjen ratkaisujen toteuttaminen onnistuu helposti rakennusvaiheessa, eikä ostajan tarvitse heti ruveta itse remontoimaan uutta kotiaan mieleisekseen.

Uudiskohteen rakennuttaja viestii usein tehokkaasti asuntojen tulevien omistajien suuntaan ja voi järjestää tiedotustilaisuuksia, joissa vastataan myös kysymyksiin esimerkiksi muutostöistä. Uudiskohteen ostajan kannattaa seurata tarkasti rakennuttajan tiedotusta, jotta osaa kertoa pintamateriaali- ja muutostoiveensa oikeaan aikaan ja keskustella niistä oikean henkilön kanssa. Rakennuttajalla on usein nimetty muutostyöhenkilö, jonka kanssa muutoksista voi keskustella ja joka osaa kertoa tarkasti, millaiset muutokset on mahdollista toteuttaa.
Mitä ottaa selville ennen uudiskohteen ostoa?

Uudiskohteesta ei välttämättä tiedä ennakkomarkkinointivaiheessa vielä paljon mitään. Pohjapiirros ja havainnekuva sekä rakennuttajan suunnitelmat kertovat suurinpiirtein, millainen talo ja asunto on luvassa, mutta suunnitelmiin saattaa tulla muutoksia matkan varrella. Ennen ostopäätöstä kannattaakin ottaa mahdollisimman paljon selvää suunnitelmista ja niihin mahdollisesti vaikuttavista tekijöistä. Taitava ja kokenut kiinteistönvälittäjä voi olla tässä ostajalle verraton apu, sillä välittäjillä on kokemusta siitä, millaisia mutkia uudiskohteiden suunnittelussa ja rakentamisessa voi tulla vastaan. Välittäjä osaa auttaa myös hyvien kysymysten esittämisessä rakennuttajalle ja tärkeiden tietojen selvittämisessä.

Valmistuva talo saattaa sijaita uudisalueella eli alueella, jota ollaan vasta rakentamassa. Ostajan kannattaa tällöin ottaa selvää, millaisia palveluita alueelle on tulossa ja millä aikataululla. Muuttoajankohtana osa palveluista saattaa vielä puuttua ja siihen ostajan on hyvä varautua. Ruokakaupoissa, kirjastossa ja terveyskeskuksessa voi joutua alkuun käymään vähän kauempana ja ympäristö voi muistuttaa vielä työmaata, kun oma talo valmistuu. Lapsiperheiden kannattaa huomioida, missä aikataulussa talon piha-alueet valmistuvat ja onko alueelle suunnitteilla tai jo perustettu päiväkoteja, kouluja ja leikkipuistoja. Koiranomistajaa taas saattaa kiinnostaa, suunnitellaanko talojen väliin puistoja vai onko alue parin vuoden päästä pelkkää betoniviidakkoa.
"Ostajalle merkittävin turva tulee RS-järjestelmän rakennuttajalta vaatimista vakuuksista. Ensimmäisenä rakennuttajan on asetettava vakuus, joka vapautuu sille pankista takaisin vasta talon valmistuttua ja ostajien hyväksyttyä niiden vapauttamisen."
Miten uudiskohteen ostaminen etenee?

Ennakkomarkkinoinnissa oleva asunto ei ole valmis, eikä aina vielä edes rakenteilla. Saatavilla olevat tiedot ovat tässä vaiheessa yleensä alustavia suunnitelmia rakennettavasta kohteesta. Siksi asuntoa ei osteta vielä tässä vaiheessa, vaan se varataan. Varauksesta maksetaan yleensä varausmaksu, joka on korkeintaan 4% asunnon hinnasta, yleensä vähän vähemmän, noin 2000-5000 euroa.

Tämä ennakkovaraus ei ole vielä täysin sitova kummallekaan osapuolelle, ostajalle tai myyjälle. Jos kauppa jää toteutumatta joko ostajan peruessa ostoaikeensa tai koko rakennusprojektin peruuntuessa, saa ostaja koko varausmaksun takaisin. Rakennuttaja sitoutuu varausvaiheessa myymään varatun asunnon sen varanneelle ostajalle, mutta voi vielä päivittää hintoja ja rakennussuunnitelmaan voi tulla muita muutoksia. Ostajan kannattaa seurata näitä muutoksia ja harkita niiden kohdalla aina, haluaako vielä pitää varauksensa voimassa. Jos esimerkiksi asunnon hinta näyttää nousevan liikaa tai jokin merkittävä yksityiskohta asunnossa muuttuu, voi ostaja perua varauksensa ja jatkaa uuden kodin etsintää muualta.

Asunto kannattaa varata matalalla kynnyksellä ennakkomarkkinointivaiheessa, sillä varaus ei vielä sido ostajaa, ja uudiskohteet ovat etenkin suosituilla alueilla hyvinkin haluttuja ja varataan nopeasti ennakkomarkkinoinnin alettua.

Rakentaminen voidaan aloittaa joko saman tien, kun rakennuttaja on saanut suunnitelmansa valmiiksi, tai vasta kun ennakkomarkkinoinnissa on tullut rakennuttajalle riittävästi varauksia. Esimerkiksi Helsingin alueella uudiskohteille on paljon kysyntää ja rakentaminen aloitetaan yleensä jo ennen markkinointia, sillä asuntojen kaupaksi meno ei ole epävarmaa. Muilla alueilla saatetaan kuitenkin testata kysyntää aloittamalla ennakkomarkkinointi jo suunnitteluvaiheessa, ja tällöin rakentaminen aloitetaan vasta, kun rakennuttaja on tyytyväinen varausten määrään ja arvioi rakennushankkeensa kannattavaksi.

Rakennuksen alkaessa laaditaan asunnon ennakkoon varanneiden kanssa kauppakirjat ja ostaja voi päästä katsomaan tonttia ja tutustumaan kohteen ympäristöön. Tulevia naapureita voi päästä tapaamaan rakennuttajan järjestämissä tilaisuuksissa talon rakentamisen aikana. Tässä vaiheessa päätetään ja kerrotaan myös asuntojen muutostöiden aikataulu.

Lopullinen kauppahinta asunnolle selviää, kun rakennuspäätös on tehty ja se voi olla eri kuin ennakkomarkkinoinnissa on arvioitu. Hinta kannattaa tarkistaa ja varmistaa, että kauppahinta ja mahdolliset toivotut muutostyöt materiaaleineen ja lisämaksuineen sopivat edelleen omaan budjettiin. Varsinainen kauppakirja tehdään tässä vaiheessa. Uudiskohteen ostaminen voi vaatia ostajalta mielikuvitusta, sillä kauppakirjaa allekirjoittaessa on ehkä nähnyt tulevasta kodistaan ainoastaan havainnekuvia, pohjapiirroksen sekä tontin, jolle talo alkaa pikkuhiljaa nousta. Ennen kaupantekoa kannattaa kysellä tarkasti asunnon itselleen tärkeistä ominaisuuksista ja yksityiskohdista, jotta ikävät yllätykset jäisivät minimiin.

Useimmiten uudiskohde rakennetaan niin kutsuttuna RS-kohteena ja tämä suojaa uudiskohteen kaupassa ostajaa. RS-järjestelmä varmistaa, että talon rakentaminen sujuu suunnitelman mukaan. Ostajalle merkittävin turva tulee RS-järjestelmän rakennuttajalta vaatimista vakuuksista. Ensimmäisenä rakennuttajan on asetettava vakuus, joka vapautuu sille pankista takaisin vasta talon valmistuttua ja ostajien hyväksyttyä niiden vapauttamisen. Jos talossa ilmenee esimerkiksi rakennusvirheitä, voivat ostajat vaatia niiden korjaamista ennen vakuuden vapauttamista. Ensimmäisen vakuuden vapauduttua on rakennuttajan vielä asetettava toinen pienempi vakuus, joka vapautuu rakennusviranomaisten hyväksyttyä rakennuksen ja kun vuositarkastuksessa havaitut virheet on korjattu. Vielä tämänkin jälkeen rakennuttajalla on kolmas vakuus, joka turvaa ostajia vielä 10 vuotta talon valmistumisesta piilevien virheiden varalta.
"Iso velkaosuus voi madaltaa uudiskohteen kauppahinnan hyvinkin pieneksi, mutta se vaikuttaa rahoitusvastikkeena tulevaisuudessa jatkuviin asumiskustannuksiin, mikä ostajan kannattaa pitää mielessä kannattaa laskea siis jo etukäteen, etteivät kuukausikulut kasva liian suuriksi."
Miten uudiskohteen hinta määräytyy?

Uudiskohteissa hinnoittelu voi näyttää erikoiselta, sillä siihen kuuluu usein paljon yhtiövelkaa ja lisäksi hinnan päälle voi vielä kertyä muutostöistä koituvia maksuja. Kauppahinta on se, minkä ostaja maksaa kaupanteon yhteydessä asteittain rakennuttajalle, mutta muut kulut kannattaa myös ottaa huomioon ja muistaa, että uudiskohteen hinta voi muodostua monesta osasta.

Yhtiövelan osuus voi olla hyvinkin korkea, jopa 70%. Velkaa ja sen korkoja maksetaan rahoitusvastikkeen muodossa tai isompina erinä sovittuina ajankohtina. Iso velkaosuus voi madaltaa uudiskohteen kauppahinnan hyvinkin pieneksi, mutta se vaikuttaa rahoitusvastikkeena tulevaisuudessa jatkuviin asumiskustannuksiin, mikä ostajan kannattaa pitää mielessä - kannattaa laskea siis jo etukäteen, etteivät kuukausikulut kasva liian suuriksi.

Joissain kohteissa maksetaan lisäksi vielä tontista: joko tontinvuokrana tai lunastaen osuutensa tontista oston yhteydessä tai myöhempänä ajankohtana. Lisäksi ostajalle tulee vielä kauppahinnan lisäksi erillinen lasku mahdollisesti toteutetuista räätälöinneistä eli muutostöistä. Nämä kulut kannattaa myös laskea ja budjetoida tarkkaan, ettei laskun summa tule yllätyksenä.

Uudiskohteen hinnoittelussa on siis monta tekijää, jotka kannattaa jokainen laskea tarkkaan, ja pohtia, miten ne sopivat omaan budjettiin. Asiantunteva kiinteistönvälittäjä osaa neuvoa ostajaa hintakiemuroissa ja auttaa laskemaan asunnon kokonaiskustannuksia.
Vastaanottotarkastus ja vuositarkastus

Kun asunto on valmis, ostaja pääsee vielä ennen muuttoa tarkastamaan sen rakennuttajan kanssa ja ilmoittamaan mahdollisista korjattavista virheistä. Yleensä ostaja saa tarkastuskäynnille mukaan lomakkeen, joka helpottaa asunnon mahdollisten virheiden läpikäyntiä ja ylös kirjaamista. Rakennuttajan on korjattava huomatut virheet ennen kuin ostaja muuttaa uuteen kotiinsa.

Noin vuoden kuluttua siitä, kun asunto on otettu käyttöön tehdään vielä toinen tarkastus. Tämän vuositarkastuksen tarkoituksena on havaita, ilmoittaa ja korjata ensimmäisen vuoden aikana ilmenneet virheet.

Sekä vastaanotto- että vuositarkastuksessa on oltava tarkkana: vuositarkastuksen jälkeen ostaja ei voi enää vaatia rakennuttajaa korjaamaan virheitä, jotka olisi vuositarkastuksessa pitänyt havaita. Piileviä virheitä eli virheitä, joita ei tarkastuksissa ole ollut mahdollista huomata, voi kuitenkin ilmetä myös myöhemmin. Näitä voivat olla esimerkiksi rakenteissa olevat virheet, ja ne rakennuttaja on velvollinen korjaamaan kymmenen vuoden ajan valmistumisesta.


Herättikö kirjoitus ajatuksia tai kysymyksiä? Laita minulle viestiä sähköpostitse riina@neliotliikkuu.fi tai puhelimitse 050 567 3465.
Onko sinulla tarvetta asunnon myymiselle? Varaa ilmainen arviokäynti tästä.
Muut blogipostit: