Uudiskohteen ostaja on ostanut asunnon rakennusliikkeeltä siinä vaiheessa, kun koko rakennus on vasta suunnitteilla tai sitä rakennetaan. Jos uudiskohteen ostaja päättääkin luopua asunnosta ja haluaa myydä sen eteenpäin jo ennen rakennuksen valmistumista, kauppaan tarvitaan siirtosopimus. Tässä blogikirjoituksessa kerron, mitä siirtosopimuksesta kannattaa tietää.

Valmisteilla olevan asunnon kauppaa kutsutaan siirtosopimuskaupaksi
Tavallisesti asuntokaupassa laaditaan kauppakirja ja asunnon omistusoikeus siirtyy myyjältä ostajalle. Sellaisen asunnon kohdalla, joka ei ole vielä valmis, tilanne on kuitenkin toinen.

Koska rakennus on vasta valmisteilla, ei asunnon rakennusliikkeeltä varanneelle ole vielä syntynyt asuntoon omistusoikeutta. Asunto kuuluu rakennusvaiheessa vielä rakennusliikkeelle ja asunnon ostaja saa sen haltuunsa, kun rakennus on valmistunut ja kaikki maksuerät on suoritettu. Voit lukea lisää uudiskohteen ostamisesta toisesta blogikirjoituksestani. [<<linkki kirjoitukseen uudiskohteen ostamisesta]

Omistusoikeuden ollessa vielä rakennusliikkeellä, ei myyntitilanteessa laadita tavallista kauppakirjaan, vaan kauppaan tarvitaan siirtosopimus. Siirtosopimuksella asunnon varaus tavallaan siirtyy alun perin asunnon varanneelta sille henkilölle, joka haluaa sitoutua ostamaan asunnon sen valmistuttua.

Ennen siirtosopimuksen tekoa
Ennen siirtosopimuksen laadintaa ostajan tulee perehtyä alkuperäiseen RS-kauppakirjaan, joka on laadittu alkuperäisen ostajan ja rakennusliikkeen välillä. RS-kauppakirjalla tarkoitetaan kauppakirjaa vasta valmisteilla olevasta asunnosta. Rakenteilla olevan talon kohdalla asunnon omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta talon valmistuttua, kuten aiemmin totesimme, ja silloin myös alkuperäinen kauppakirja on ollut hiukan erilainen kuin tavallisessa asuntokaupassa.

Uuden ostajan kannattaa perehtyä kauppakirjaan huolella. Niin kutsutuissa RS-kohteissa ostajan turvana ovat rakennuttajalta vaaditut vakuudet, jotka varmistavat, että talo rakennetaan kaikkien rakentamista koskevien sääntöjen mukaan, se valmistuu sovitusti ja sen tarkastaa vielä rakennusviranomainen. Nämä vakuudet ja rakennuttajan vastuut kannattaa tarkistaa ennen siirtosopimuksen laatimista. Lisäksi kauppakirjassa tulee tarkistaa myös ostajan velvollisuudet, esimerkiksi se, millaisissa erissä asunto maksetaan. RS-kauppakirjan tulkinnassa voi pyytää apua omalta kiinteistönvälittäjältä.

RS-kauppakirjasta selviää myös, mikä on ollut alkuperäisen ostajan ja rakennusliikkeen sopima kauppahinta asunnolle. Tässä kohtaa uuden ostajan on hyvä huomioida, että alkuperäinen ostaja ei yleensä myy asuntoa eteenpäin täsmälleen samaan hintaan kuin mitä on itse sopinut siitä maksavansa. Uudelle ostajalle tarjottu hinta on yleensä hiukan alkuperäistä korkeampi. Tämä voi olla uudelle ostaja epämiellyttävä yllätys, mutta myyjä haluaa yleensä tehdä hiukan voittoa asunnon myynnillä ja jos kohde on muuten sopiva ja hinta sopii omaan budjettiin, voi tämän hinnannousun hyväksyminen olla oikea ratkaisu. Jos hinta taas tuntuu alkuperäisen kauppahinnan näkemisen jälkeen kohtuuttomalta, voi kaupasta tässä kohtaa vielä perääntyä.

Kun vasta valmisteilla oleva asunto myydään eteenpäin, on se vielä rakennusliikkeen hallinnassa, sillä sitä rakennetaan edelleen. Tästä syystä siirtosopimuskauppaan tarvitaan myös rakennusliikkeen hyväksyntä. On jokseenkin yleistä, että rakennuttaja perii hyväksynnästä maksun – sopimusasiakirjalla käsittely vaatii rakennuttajalta työaikaa ja vaivaa, ja rakennusliike haluaa ajastaan korvauksen. Maksu on yleensä 500-1000 euroa.

On myös mahdollista, ettei rakennuttaja hyväksy siirtosopimusta. Tällöinkin kauppa voidaan tehdä, mutta alkuperäinen ostaja vastaa silloin RS-kauppakirjaan merkityistä ostajan vastuista, esimerkiksi maksuerien suorittamisesta rakennusliikkeelle. Vaihtoehtoisesti RS-kauppakirjassa voi olla merkintä, että siirron tapahtuessa alkuperäinen ostaja on kuitenkin edelleen vastuussa maksueristä.

Siirtosopimuksen laatiminen
Kun ostaja on päässyt lukemaan RS-kauppakirjan ja on tyytyväinen kaupan ehtoihin, voidaan siirtosopimusta ryhtyä laatimaan. Rakennusliikkeen hyväksyntä siirtosopimuskaupalle ja alkuperäinen RS-kauppakirja tulevat siirtosopimuksen liitteiksi. Siirtosopimuksella uusi ostaja ottaa vastuulleen RS-kauppakirjaan merkityt ostajan vastuut.

Siirtosopimusta laadittaessa on hyvä olla tarkkana jo rakennusliikkeelle maksettujen ja vielä maksamatta olevien maksuerien määrä. Yleensä alkuperäinen ostaja on jo maksanut osan eristä ja osa jää uuden ostajan vastuulla. Maksueristä esimerkiksi neljä voi olla jo maksettu ja kaksi vielä jäljellä.

Sen jälkeen huomio on kiinnitettävä aiemmin mainittuun rakennusliikkeen hyväksyntään. Jos rakennusliike on hyväksynyt siirtosopimuksen, siirtyvät kaikki ostajan vastuut useimmiten uudelle ostajalle. Voi kuitenkin olla, että rakennusliikkeen ehdoissa voidaan todeta, että vastuu maksueristä säilyy alkuperäisellä ostajalla, ja jos hyväksyntää ei ole lainkaan, ostajan vastuut eivät siirry ennen rakennuksen valmistumista.

Jos vastuu maksueristä jää alkuperäiselle ostajalle, voi maksueristä olla hyvä sopia vielä erikseen. Alkuperäisen ostajan kanssa voi laatia yksinkertaisen kirjallisen sopimuksen siitä, kuinka maksuerien toimittaminen rakennusliikkeelle hoidetaan. Maksaako uusi ostaja alkuperäiselle ensin koko kauppasumman, jonka jälkeen alkuperäinen ostaja tilittää maksuerät ajallaan rakennusliikkeelle, vai minkälaisesta järjestelystä halutaan sopia? Kirjallinen sopimus varmistaa, ettei osapuolten välille jää väärinkäsityksiä.

Varainsiirtovero ja siirtosopimus
Siirtosopimuskaupassa sekä siirronsaaja että siirtäjä, eli alkuperäinen ostaja ja uusi ostaja, maksavat varainsiirtoveroa. Siirtäjä eli alkuperäinen ostaja maksaa varainsiirtoveroa 2% alkuperäisestä kauppahinnasta, joka näkyy RS-kauppakirjassa. Siirronsaaja, eli uusi ostaja, taas maksaa veroa 2% asunnon velattomasta kauppahinnasta, jolla alkuperäinen ostaja myy asunnon.

Alkuperäisen ostajan tulee maksaa varainsiirtovero kahden kuukauden sisällä siirtosopimuksen allekirjoittamisesta. Uudella ostajalla taas maksuaikaa on kaksi kuukautta asunnon omistusoikeuden siirtymisestä - eli käytännössä siitä, kun rakennus valmistuu, sillä omistusoikeus siirtyy rakennusliikkeeltä ostajalla vasta silloin. Molempien osapuolten tulee ilmoittaa varainsiirtoveronsa itse OmaVerossa.

Asuntosijoittaminen ja siirtosopimuskauppa
Nykyään yhä useammin jokin asuntosijoittamista tekevä yritys pyrkii tekemään voittoa ostamalla uudisrakennuksesta useamman asunnon ja myymällä ne voitolla eteenpäin.

Yrityksellä, joka sijoittaa rakenteilla oleviin asuntoihin ja myy niitä eteenpäin siirtosopimuskaupalla, on kaupanteossa enemmän vastuita, kuin siirtosopimuskauppaa tekevällä yksityishenkilöllä. Jos esimerkiksi rakennusliike joutuu talousvaikeuksiin, voi siirtosopimuskaupalla asuntoja eteenpäin myynyt yritys joutua vastuuseen uusille ostajille koituvista taloudellisista vahingoista.

Yksityishenkilönä siirtosopimuskaupassa ei joudu samanlaiseen vastuuseen kuin yrityksen kautta toimiessa. Jos siis itse on ostanut uudiskohteen ja tuleekin toisiin aatoksiin ennen rakennuksen valmistumista, ei riskeistä tarvitse olla huolissaan. Ykistyishenkilönä riittää, että tietää, kuinka siirtosopimuskauppa toimii ja hoitaa vastuiden siirrokset huolellisesti. Jos taas ostaa uudiskohteen siirtosopimuskaupalla yritykseltä, on hyvä muistaa ongelmatilanteissa tarkistaa, onko vastuu tilanteen hoidosta ja mahdollisista korvauksista rakennusliikkeellä vai välimyyjänä toimineella yrityksellä.

Onko sinulla tarvetta asunnon myymiselle? Varaa ilmainen arviokäynti tästä.