Vuokralaisen irtisanominen asunnon myyntitilanteessa
Asunnon myynnin tullessa ajankohtaiseksi, voi tulla eteen tilanne, jossa asunnossa asuvan vuokralaisen vuokrasopimus on irtisanottava. Miten tilanteessa tulee toimia, riippuu siitä, millainen sopimus vuokralaisen kanssa on tehty ja mahdollisesti myös siitä, kuinka kauan hän on asunut asunnossa. Vuokrasopimuksen ehdot ja se, kuinka irtisanomistilanteessa menetellään, riippuu siitä, onko sopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassaoleva.
Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen

Jos vuokrasopimus on toistaiseksi voimassaoleva, koskee sitä sekä vuokralaisen että vuokranantajan osalta irtisanomisaika. Huoneenvuokralain mukaan vuokralaisen irtisanoessa sopimuksen irtisanomisaika on korkeintaan yksi kuukausi ja vuokranantajan vähintään kolme tai kuusi kuukautta. Jos vuokralainen on asunut asunnossa alle vuoden, on vuokranantajan irtisanomisaika kolme kuukautta, jos taas yli vuoden, kuusi kuukautta.

Yleensä vuokrasopimuksessa on määritelty irtisanomisajat molemmille osapuolille ja niistä on voitu sopia vuokralaisen kanssa sopimusta tehtäessä. Lain määrittelemät irtisanomisajat kuitenkin rajoittavat sitä, että sopimuksessa sovittaisiin vuokralaisen kannalta kohtuuttomia irtisanomisaikoja ja määrittävät irtisanomisajat myös tilanteessa, jossa niitä ei ole erikseen sopimukseen kirjattu. Jos irtisanomisaika olisi jostain syystä sovittu lain vähimmäisvaatimuksia huonommaksi vuokralaisen kannalta - esimerkiksi vuokranantajan irtisanomisajaksi vain kaksi kuukautta - sopimukseen kirjattu ehto on lain mukaan mitätön ja irtisanottaessa tulee sopimuksesta huolimatta lain määrittämää kolmen tai kuuden kuukauden irtisanomisaikaa, sopimuksen kestosta riippuen. Vuokralaisen kannalta lain vähimmäisehtoja paremman irtisanomisajan sopimukseen voi kuitenkin kirjata - eli vuokralaisen irtisanomisajan kuukautta lyhyemmäksi tai vuokranantajan irtisanomisajan kolmea tai kuutta kuukautta pidemmäksi. Jos sopimukseen on laista huolimatta kirjattu ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään lain määrittelemistä irtisanomisajoista, on kyseinen ehto mitätön.

Irtisanomisaika alkaa aina sen kuun viimeisestä päivästä, jolloin vuokrasopimus irtisanotaan eli päivästä, jolloin vuokralaiselle on toimitettu irtisanomisilmoitus. Irtisanomisesta on aina tehtävä kirjallinen ilmoitus vuokralaiselle ja tämä ilmoitus on toimitettava todistetusti, mikä tarkoittaa, että vuokranantajan on voitava todistaa, että vuokralainen on vastaanottanut ilmoituksen. Irtisanomisilmoitus on siis hyvä toimittaa niin, että saa vuokralaiselta kuittauksen sen vastaanottamisesta. Tämä käy esimerkiksi kirjeitse tai sähköpostilla, jos pyytää vastaanottamisesta kuittauksen - vaikkapa vastauksen sähköpostiviestiin tai allekirjoituksella vastaanotetuksi kuitatun ilmoituksen palauttamisen postitse. Varma tapa on toimittaa irtisanomisilmoitus todistettavasti on viedä se vuokralaiselle henkilökohtaisesti - näin voi olla varma siitä, että vuokralainen on saanut tiedon irtisanomisesta ja voi pyytää samalla ilmoitukseen vuokralaisen allekirjoituksen. Näin vältytään myös varmimmin väärinkäsityksiltä ja voidaan tarpeen tullen myös keskustella käytännön järjestelyistä.

Jos haluaa varmistua irtisanomisilmoituksen todistetusta toimittamisesta voi lisäksi pyytää mukaan todistajan, joka allekirjoittaa todistaneen ilmoituksen toimittamisen - näin ilmoitus on toimitettu todistetusti, vaikka vuokralainen jostain syystä kieltäytyisi kuitata saaneensa ilmoituksen irtisanomisesta. Jos taas vuokralaisen kanssa on aiemmin ollut pulmia, esimerkiksi ongelmia vuokranmaksussa, ja irtisanominen on ongelmallista, myös haaste vuokralaisen häätämisestä ja vuokrasuhteen päättämisestä toimii irtisanomisilmoituksena.

Kun vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen, tulee irtisanomisilmoituksessa kertoa myös irtisanomisen peruste, toisin kuin vuokralaisen irtisanoessa sopimuksen, jolloin perustetta ei tarvita. Vuokranantajan irtisanomisperusteen tulee olla hyvän tavan mukainen. Laissa asuinhuoneen vuokrauksesta ei määritellä sen tarkemmin, mitkä perusteet olisivat hyvän tavan vastaisia, mutta oikeuteen päätyneiden tapausten perusteella esimerkiksi irtisanominen vuokran korottamiseksi sopimuksen ohi olisi asiaton irtisanomisperuste. Perusteeksi taas käyvät esimerkiksi asunnon myynti, asunnon ottaminen omaan tai perheenjäsenen käyttöön tai vaikkapa sen laaja remontointi.

Vuokrasopimuksessa on voitu määritellä myös ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä, joka yleensä turvaa vuokranantajaa niin, ettei vuokralainen vaihdu turhan usein ja aiheuta näin ylimääräistä vaivaa ja kuluja vuokranantajalle. Ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä sovitaan usein noin vuoden päähän vuokrasopimuksen alkamisesta ja se koskee aina molempia sopimusosapuolia, eli se tulee ottaa huomioon myös silloin, kun vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen.
Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Jos vuokrasopimus on tehty määräaikaisena, se yleensä sitoo sekä vuokralaista että vuokranantajaa määräajan loppuun asti, eikä sopimuksen irtisanominen ole yhtä suoraviivaista kuin toistaiseksi voimassaolevan sopimuksen tapauksessa. Huoneenvuokralain mukaan vuokranantajalla voi kuitenkin olla oikeus irtisanoa määräaikainen vuokrasopimus jos hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenensä käyttöön syystä, jota ei olisi voinut ennakoida sopimusta tehtäessä, tai muusta tähän verrattavissa olevasta syystä, jos sopimuksen jatkaminen määräajan loppuun olisi vuokranantajalle kohtuutonta. Halu asunnon myymiseen ei ole siis sellaisenaan pätevä syy määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomiseen, vaan perusteiden tulee olla painavat.

Jos asunnon myynti tulee ajankohtaiseksi kesken määräaikaisen vuokrasopimuksen, ensimmäinen asia, joka vuokranantajan kannattaa tehdä, on kuitenkin keskustella vuokralaisen kanssa. Vaikka määräaikainen sopimus ei periaatteessa mahdollista kovin helppoa irtisanomista, voidaan sopimuksen päättämisestä kuitenkin sopia, jos se sopii molemmille osapuolille. Määräaikaisen sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä irtisanovan osapuolen on yleensä maksettava toiselle osapuolelle korvaus. Korvaussumma on voitu kirjata sopimukseen jo sitä laatiessa, tai siitä voidaan sopia samalla kun sovitaan vuokrasopimuksen päättymisestä - yleensä korvaussummaan lasketaan ylimääräiset kulut, jotka toiselle osapuolelle koituvat sopimuksen päättymisestä ennen aikojaan. Jos määräaikainen vuokrasopimus päätetään yhteisymmärryksessä ennen määräaikaa, voi olla hyvä laatia tästäkin kirjallinen sopimus mahdollisten väärinkäsitysten ja myöhempien erimielisyyksien välttämiseksi.

Jos taas vuokralainen ei halua muuttaa asunnosta, voi asunnon myydä myös vuokrattuna, eikä tästä päätöksestä tarvitse neuvotella vuokralaisen kanssa. Voimassaoleva vuokrasopimus siirtyy uudelle omistajalle sellaisenaan ja sitoo häntä samoin kuin vanhaa omistajaa.

Asunnon myyminen vuokrattuna

Asunnon voi myydä myös vuokrattuna ja valmiiksi vuokratun asunnon ostaminen voikin olla houkutteleva vaihtoehto esimerkiksi sijoitusasuntoa etsivälle, jolloin asunnossa ei ole lainkaan tarkoitus asua itse. Tässä tilanteessa valmiiksi vuokrattu asunto on sopiva ja helppo vaihtoehto, kun vuokralaista ei tarvitse itse etsiä. Myös myyjälle asunnon myyminen vuokrattuna on hyvä vaihtoehto: näin hän välttää pitkän irtisanomisajan ja voi ryhtyä myyntipuuhiin nopeammin, mutta säilyttää kuitenkin säännölliset vuokratulot koko myyntiprosessin ajan.

Jos asunto myydään vuokrattuna, on kuitenkin huomioitava vuokralainen, jonka kotia olet myymässä. Vuokrattua asuntoa myytäessä tulee myyntiaikeista ilmoittaa hyvissä ajoin vuokralaiselle. Vuokrasopimus on myös hyvä tarkistaa tässä vaiheessa ja varmistaa, että vuokra on alueen markkinahinnan mukainen. Asunnon uudesta omistajasta tulee vuokralaisen vuokranantaja automaattisesti, kun asunto myydään vuokrattuna ja vuokrasopimus pysyy voimassa sellaisenaan, vain vuokranantaja vaihtuu. Uutta omistajaa koskevat siis samat säännöt kuin vanhaa, esimerkiksi jos vuokralainen on asunut asunnossa yli vuoden, on vuokranantajan irtisanomisaika kuusi kuukautta, tai jos vuokrasopimus on määräaikainen, sitoo määräaikaisuus myös uutta vuokranantajaa. Vuokralaisen ei siis tarvitse olla huolissaan vuokranantajan vaihtumisesta, vaan hänen arkensa jatkuu samanlaisena kuin ennenkin.

Vuokrattua asuntoa myydessä on muistettava ilmoittaa vuokralaiselle uusi tilinumero, jonne vuokra maksetaan. Lisäksi vuokravakuus on siirrettävä uudelle vuokranantajalle kauppojen yhteydessä.

Vuokratun asunnon myyntitilanteessa on tärkeää huomioida vuokralainen, ja tässä auttaa parhaiten ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän palkkaaminen. Kokenut välittäjä osaa huomioida sen, että vuokralainen asuu asunnossa koko myyntiprosessin ajan ja järjestää esimerkiksi näytöt niin, että ne häiritsevät vuokralaista mahdollisimman vähän. Vuokralaisen huomioiminen prosessissa ja myynnin sujuminen niin, ettei vuokralaiselle aiheudu siitä vaivaa tai häiriötä varmistaa myös sen, että vuokralainen viihtyy asunnossa koko myyntiprosessin ajan, eikä ryhdy etsimään uutta kotia ja jätä yllättäen uutta omistajaa ilman vuokralaista.
Muistilista asunnon myyjälle

Päätä ensin, haluatko myydä asunnon vuokrattuna tai irtisanoa vuokralaisen ennen asunnon myyntiä. Kummassakin on hyvät puolensa ja vuokrattu asunto vetoaa erilaisiin ostajiin kuin heti vapaa asunto. Toisin kuin omaa kotia etsivät, asuntosijoittajat ostavat mielellään valmiiksi vuokratun asunnon. Oman kodin etsinnässä ollaan perusteellisempia yksityiskohtien tarkastelussa, kun taas kokenut sijoittaja ei välttämättä tarvitse edes asuntonäyttöä ostopäätöksensä tueksi, vaan päätös tapahtuu sijoittajan omien laskelmien ja asunnon papereiden perusteella.

Ota myös huomioon vuokralaisen irtisanomisaika: ostaja voi haluta muuttaa itse asuntoon saman tien ja jos kuuden kuukauden irtisanomisajasta on myyntihetkellä jäljellä vielä kaksi kuukautta, voi ostaja päätyä valitsemaan toisen, heti vapaan asunnon. Toisaalta haluat varmasti myydä asunnon mahdollisimman saumattomasti, ilman, että sinulle jää myyntiprosessiin kuukausia, jotta saat vuokratuloa asunnosta.

Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä osaa neuvoa juuri sinun asuntosi kohdalla, mikä on paras lähestymistapa ja millaisille ostajille asuntoa kannattaa markkinoida. Esimerkiksi asuntosi sijainti, koko ja muut ominaisuudet ohjaavat sitä, miten sitä kannattaa markkinoida ja millaisella myyntistrategialla lähteä liikkeelle. Esimerkiksi asuntosijoittajien mieltymykset eivät välttämättä ole asunnon myyjälle tuttuja, mutta kokenut ja ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä on näihin perehtynyt ja osaa neuvoa, miten lähteä liikkeelle.

Tarvitsetko apua asunnon myymisessä? Ota yhteyttä, niin jutellaan lisää.
Muut blogipostit: